В редакцию «Кузбасса» поступают письма и звонки граждан, касающиеся деятельности жилищно-коммунального хозяйства. На наиболее острые вопросы отвечает заместитель начальника департамента жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области Ирина Гайденко.

 
— Ирина Викторовна, в марте Жилищному кодексу исполнилось 5 лет. По кодексу, мы гордо называемся собственниками жилья. Но влияют ли реально люди на состояние дел в ЖКХ? Что от них зависит?
 – От собственников жилья зависит ВСЁ! Дело в том, что форму управления своим жильём выбирают сами собственники помещений. Без них ни товарищества собственников жилья (ТСЖ), ни управляющие компании (УК) не появились бы.

 
– Многие в это не верили сразу, другие, «потрепыхавшись», разуверились…

– Вот это зря. Закон находится как раз на стороне жильцов. Они должны понимать, что только они, собственники, — хозяева в доме. И отвечают не только за свою квартиру, но и за общее имущество — подъезды, крыши, подвалы, лифты, придомовую территорию. Поэтому для содержания этих мест, их ремонта жители должны определить, как будут управлять домом.

 
– Давайте еще раз остановимся на формах управления.
– В Жилищном кодексе определены три способа управления домом: товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и непосредственное, или прямое, управление самих жильцов.
Товарищество собственников жилья – это форма управления, при которой собственники жилья объединяются для совместного управления домом, для его эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества дома, получения качественных коммунальных услуг. ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, счета в банке, имеет право заключать договоры на обслуживание дома с организациями или частными лицами.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом товарищества. Членом ТСЖ может стать любой собственник помещений (квартир) этого дома на основании заявления. Члены ТСЖ выбирают правление на срок не более чем 2 года.
Правление составляет смету доходов и расходов ТСЖ; заключает договоры с поставщиками услуг, банками; занимается подбором обслуживающего персонала (слесарей, электриков, дворников и т.д.); контролирует качество предоставляемых услуг; ежегодно отчитывается перед членами ТСЖ.
Правление ТСЖ из своего состава избирает председателя, который обеспечивает выполнение всех решений правления. Кроме того, на общем собрании из числа собственников (жителей) помещений выбирают ревизора или ревизионную комиссию, которая не реже чем один раз в год проверяет финансовую деятельность ТСЖ и отчитывается на общем собрании.
Для получения дополнительных доходов ТСЖ может сдавать в аренду подвальное помещение, фасад дома для размещения рекламы, все полученные доходы должны направляться только на содержание, ремонт дома и развитие ТСЖ.
При создании ТСЖ размер платы за коммунальные услуги (тепло, воду, газ, электричество) остаётся на уровне, установленном администрацией муниципального образования. На членов ТСЖ также распространяются все льготы и субсидии.
Понятно, что товарищество эффективно будет работать там, где есть инициативные жители (собственники) дома, способные организовать данный процесс.

– При голосовании говорят о простом большинстве голосов: 50 процентов + один голос. Это от числа квартир, проживающих или собственников?
– Согласно Жилищному кодексу, решение принимается простым большинством голосов: 50 процентов плюс один голос. Голос считается только в зависимости от площади квартиры по отношению к площади всего дома. А не от числа жильцов или квартир, как считают многие.
Приведу пример: семья из трех человек, 3-комнатная приватизированная квартира общей площадью 60 кв. метров, собственность оформлена на одного – главу семьи. А общая площадь жилых и нежилых помещений в этом доме равна 4000 кв. метров. Значит, хозяину квартиры принадлежит 1,5 голоса: 60 кв. м делим на 4000 кв. м и умножаем на 100% = 1,5.

– Собрать всех жильцов дома в установленный день и час бывает крайне трудно, а с формой управления нужно определиться быстро. Многие жалуются, что решения по дому принимаются без них.
– Жилищный кодекс позволяет проводить голосование двумя способами — очным и заочным. Очное — это когда собирается общее собрание жильцов (собственников) дома, жители обсуждают вопросы, обозначенные в повестке собрания, и принимают решение большинством голосов.
Что у нас зачастую получается на деле? Жители не собрались: кто-то махнул рукой, кто-то на работе, кто-то на рыбалке, а кому-то просто лень выйти. Так как большинство жителей не пришло на собрание, то те собственники помещений, кто заинтересован в создании ТСЖ (или выборе какой-то управляющей организации), прошли по квартирам, собрали необходимое количество подписей. Не секрет, что многие из жителей, не читая, подписывают протокол. В результате получается, что ТСЖ создали без них, управляющую компанию выбрали без них, хотя всё в рамках закона.
И тарифы на жилищные услуги также установили без них, хотя данные тарифы принимаются только на общем собрании самими жильцами, только с учётом предложений управляющей компании. А если люди сами равнодушны, то некоторые ТСЖ и УК сейчас и творят беспредел.

– А что делать, если в доме нет инициативных жителей, которые могли бы организовать ТСЖ и контролировать его деятельность?
– Управление жильем можно доверить профессионалам на основе договора с каждым жильцом-собственником.
Управляющая компания тоже выбирается на общем собрании большинством голосов. Решение оформляется протоколом. На общем собрании также должен быть решён вопрос по оплате жилищных услуг: содержание и ремонт общего имущества дома, услуги по управлению. Плата принимается жителями по предложению управляющей компании. Управляющая компания должна заключить с каждым собственником (жителем) дома договор управления сроком не менее чем на один год и не более чем на 5 лет.
Если решение принято большинством голосов собственников, то такой договор с управляющей организацией обязаны заключить даже жильцы, которые не присутствовали на собрании.
Управляющая компания за плату в течение договорного срока должна содержать и ремонтировать общее имущество дома, обеспечивать коммунальные услуги и рассчитываться с поставщиками тепла, воды, электричества.
В договоре должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость работ и услуг, периодичность отчётности управляющей компании перед жителями.
Если управляющая компания не отчитывается, то собственники должны сами организовать общее собрание, пригласить руководство УК и потребовать отчет. Отказ от предоставления отчёта может послужить причиной расторжения договора с компанией. Жителям важно помнить, что это они наняли управляющую организацию, а не компания наняла жильцов.

 
– А если жильцы дома не пришли к согласию, что лучше – ТСЖ или управляющая компания? Что будет тогда?
– Если собственники квартир самостоятельно не выбрали форму управления, то по закону их дом будет обслуживать та управляющая компания, которую определит администрация города или района — по результатам открытого конкурса.

– А какие варианты управления домом есть еще?
– Есть ещё одна форма, но она менее распространена: это прямое, непосредственное управление. В этом случае каждый собственник самостоятельно заключает договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг (а это около 10 организаций) и сам контролирует качество предоставляемых услуг. Конечно, здесь есть преимущество: можно сэкономить на зарплате посредников – председателя, бухгалтера, юриста. Но реально этот вариант подходит в основном для небольших домов, не более 10 квартир (так как для решения какой-то общей задачи они должны каждый раз собирать общее собрание).

 
– Вопрос, который волнует многих жильцов: что нужно делать, если со стороны правления ТСЖ или УК допускаются нарушения?
– В первую очередь, собственники помещений в доме (жители) должны собрать собрание и заставить руководство ТСЖ, управляющей компании отчитаться: что отремонтировано в доме, куда идут ваши деньги, почему такие цены, за что конкретно вы платите.
Если не устраивает работа руководства ТСЖ, то переизбирайте его. Для этого нужно принять решение простым большинством голосов (50 процентов + один голос). Будьте активнее, отстаивайте свои права собственников.

– А власти как-то могут помочь населению в этом вопросе?
– Администрации городов и районов могут потребовать отчёт от управляющих организаций или правления ТСЖ только в тех домах, где есть муниципальное жильё (неприватизированные квартиры), и инициировать проведение собраний собственников помещений. Если в доме нет муниципального жилья, то все эти вопросы должны решать собственники помещений, то есть сами жильцы.

– В начале года в России произошло повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Как они изменились в Кузбассе и почему?
– Действительно, с 1 января повышена плата за жилищно-коммунальные услуги. Мера эта вынужденная. Все на себе почувствовали, какой суровой была в этом году зима. Угля на котельных сожгли на 30-40 процентов больше, чем в другие годы. А это деньги! Холода мы пережили без больших потерь, наша коммунальная система выдержала испытание на прочность.
С нового года выросли тарифы на все энергоносители — газ, уголь, электричество — по всей России. Поэтому тарифы на ЖКУ было решено повысить и у нас, но только на 10-15 процентов. Хотя, по расчётам экономистов, рост тарифов должен был бы составить порядка 40 процентов.

– А как наша область выглядит на фоне других регионов?
– Даже с учётом роста тарифов кузбассовцы платят за услуги ЖКХ меньше, чем в других регионах. В городе Кемерово, к примеру, для семьи из трех человек, проживающей в квартире площадью 42 квадратных метра, начисленная плата составляет 2 тысячи 19 рублей в месяц. Для сравнения: в Новосибирске – 2535 рублей, в Красноярске – 2880, в Томске – 3116, а в Москве – 4326 рублей в месяц.

 
– Не было ли случаев превышения предельно допустимой планки роста тарифов?
– Такие случаи, к сожалению, есть. Однако подчеркну, что в большинстве товариществ собственников жилья и управляющих компаний работают честные руководители и специалисты. А на тех, кто беззастенчиво пользуется своим служебным положением и занимается обманом, нужно передавать дела в следственные органы. В отношении таких дельцов позиция однозначная: не хочешь работать честно и по правилам – в ЖКХ тебе не место. Драть три шкуры с людей никто не позволит.

Александр ПЕТРОВ

Источник: газета «Кузбасс» №59