Жилищным кодексом РФ в статье 165 нам сообщается, что “в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления… могут предоставлять управляющим организациям… бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов”. Обратите внимание на слово “могут”. А могут и не предоставлять. Деньги-то где взять? Да, есть государственная поддержка за счет Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Закон № 185-ФЗ от 21 июля 2007 года). Но эта поддержка — не бездонная бочка и она исключает из “своих объятий” дома, которые находятся в непосредственном управлении. Кстати, одна из целей Закона № 185 — внедрение ресурсосберегающих технологий. Только осуществив капитальный ремонт или серьезную реконструкцию, возможно добиться стабильного процесса энергосбережения и энергетической эффективности. И вот уже логично принимается Федеральный закон № 261 от 23 ноября 2009 года “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Те же коммуникации за многие годы жизни домов пришли в состояние “хуже не придумаешь”. Но денег на все дома у государства нет — и вряд ли будут. Да никто и не обещал финансировать их в обязательном порядке. А уж если помогать финансами за счет фонда содействия, то тем домам, которые обслуживает по-настоящему ответственная компания — та, что отвечает не на словах, а своим собственным капиталом, своим бизнесом. Такую ответственность, как считает государство, могут обеспечить только управляющие организации.

При непосредственном управлении и управлении управляющей компанией проблемы одинаковые. Это возраст дома и, как следствие, изношенность конструкций и коммуникаций. Если брать плату по индивидуальным приборам учета ресурсов, то кто возместит потери на пути движения ресурса — той же воды — от точки подачи в дом до квартиры? При “прямом” управлении это возмещает УК. Она вынуждена поэтому привести коммуникации в порядок, иначе разорится. А при непосредственном управлении все расходы ложатся на плечи собственников, жильцов. Расходы определяются по общедомовому прибору учета. С этим явлением мы уже столкнулись на примере ОДН. При этом все как-то забыли, что на сегодняшний день устанавливать или не устанавливать на старых домах, не прошедших капитальный ремонт или реконструкцию, общедомовые приборы учета ресурсов — дело собственников. И вы нигде не найдете законодательного требования об установке приборов учета ресурсов в обязательном порядке в домах старой постройки без капремонта. Пока что в соответствии с законодательством у собственников есть право выбора.

Главным недостатком непосредственного управления является абсолютное отсутствие ответственности у обслуживающей организации своим капиталом, своим бизнесом. Большинство действующих управляющих и обслуживающих организаций не имеет первоначального капитала, который, по большому счету, учредители должны иметь для открытия своего бизнеса. Законодательство таково, что любой “голодранец” может стать управленцем. Мало кто имеет сегодня и собственную производственную базу. Они работают на денежные средства, собираемые с собственников в виде квартплаты на авансовой основе. Нет авансирования со стороны собственников — нет работы. УК и обслуживающие организации собственными средствами не рискуют, в ремонтные работы их не вкладывают.

Приведу пример. Вдруг спохватились однажды, что весь подвал затоплен из-за утечек в трубопроводах. У кого убытки? Только у собственников, так как все утечки отразятся в общедомовом приборе учета. Компания не отвечает рублем. Наоборот, за аварийную ситуацию мы же и заплатим из средств на содержание. Чем хуже — тем доходнее для обслуживающей организации. Выходит, что при непосредственном управлении мы сами должны отслеживать необходимость своевременного ремонта, лазить по чердакам и подвалам. Да еще не факт, что заявка будет выполнена быстро — могут сослаться на отсутствие денежных средств на счете дома. Может, наконец, просто не хватать специалистов, так как во имя прибыли сократили-уволили многих. Отсутствие собственного капитала у учредителей обслуживающих организаций или просто нежелание вкладывать его в ремонтные работы с последующей окупаемостью за счет квартплаты не позволяет создавать и поддерживать на должном уровне комфортные условия для проживания. Отсутствие ответственности своим бизнесом позволяет приумножать свою прибыль за счет сокращения кадров до недопустимого минимума. Течет? И пусть! На бизнес не влияет. Этак и после капитального ремонта дом ждет упадок. Думаю, что из-за этого государство и не рискует оказывать поддержку в капитальном ремонте из своего фонда домам с непосредственным управлением, боясь не достичь ожидаемой эффективности.

Чтобы государство не беспокоилось, вероятно, многоквартирные дома, которые прошли капремонт, должны в обязательном порядке переводиться в управление управляющей организацией, чтобы по всем статьям за жилищные и коммунальные услуги профессионалы отвечали своим бизнесом. Поскольку средств на капремонт из бюджета государства недостаточно, то и упор в реформировании жилищно-капитального хозяйства, как мне представляется, следует делать на тех учредителей управляющих организаций, которые имеют собственный капитал для бизнеса в сфере ЖКХ, эффективность вложения которого должна подтверждаться бизнес-планом. УК должны предусматривать на свои средства проведение капитальных ремонтов. Только такие организации способны конкурировать на рынке обслуживания домов. Все остальные обслуживающие, управляющие организации, которые живут только за счет средств собственников, что по принципу аванса, не вкладывая ни копейки из собственного кармана, рассчитывая только на государственную поддержку на проведение капремонта, должны будут рано или поздно уйти из ЖКХ.

Хотелось бы сделать ряд выводов и предположений. Поддержкой государства должны пользоваться дома независимо от способа управления. После проведения капитального ремонта дом должен находиться только в управлении управляющей компанией. Или наоборот — сначала перевести дом в управление, а потом ремонт. Уставной капитал организаций на рынке жилищно-коммунального обслуживания должен значительно превышать установленные сегодня 10 000 рублей. На мой взгляд, эта цифра не должна быть меньше 3-5 миллионов рублей. Должно быть обеспечено страхование ответственности УК перед собственниками. Управляющие компании просто обязаны иметь возможность ведения работ независимо от сбора квартплаты в расчете на окупаемость собственных затрат. Только ответственный бизнес имеет право на существование. Власть на всех уровнях обязана выполнять свои же многочисленные законы и постановления. Необходимо обеспечить возможность объективного выбора лучшей по мнению собственников управляющей компании или обслуживающей организации. Следует вести постоянный рейтинг управляющих компаний, а результаты обнародовать в средствах массовой информации. Пора опубликовать методичку с примерами ценообразования на жилищные услуги и обязать УК и обслуживающие организации знакомить старших домов по их требованию со всеми расчетами. Следует определить и конкретизировать меру ответственности перед потребителями всех организаций, обеспечивающих в той или иной степени комфортное проживание горожан. Сегодня адекватная ответственность не обеспечена и никак не компенсирует причиненный моральный и материальный вред горожанам.

Источник: газета «Кузнецкий рабочий»