Россия стремится стать правовым государством. Каждому гражданину в нашей стране сегодня необходимо обладать багажом юридических знаний, особенно в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Но, несмотря на то, что законодательство меняется, пробелов в нем по-прежнему еще много, и они довольно серьезно осложняют жизнь… 

А с какими при этом проблемами сталкиваются работники управляющих компаний, мы говорим с исполнительным директором ООО «Титул» Е.В. Ветошкиной.

В городе очень серьезно стоит вопрос по спилу аварийных деревьев – сгнившие, отжившие свой век тополя и карагачи необходимо убирать, как бы то ни было трудоемко. Елена Викторовна рассказывает, что, невзирая на жалобы жильцов об угрожающем состоянии некоторых уже не зеленых насаждений, нельзя сразу просто так вырубить дерево. Нужна справка из управления дорожно-коммунального хозяйства и благоустройства (УДКХиБ) о том, что дерево аварийное и подлежит вырубке. Специалисты этой структуры должны выехать на место (сначала их нужно убедить в необходимости этого), посмотреть, создать комиссию, которая и выдаст разрешение. Процесс может занять в лучшем случае неделю. И хорошо, если дерево тем временем не упадет. Спиливание же без разрешения УДКХиБ (степень «аварийности» никого не интересует) грозит крупным штрафом больше ста тысяч рублей, и такие прецеденты в нашем городе есть.

Таким образом, управляющая компания оказывается между двух огней: оперативно ликвидируешь дерево, устранив тем самым угрозу жизни, здоровью людей – нарвешься на штраф, а промедлишь из-за оформления бумаг, — неровен час, ситуация разрешится сама собой при помощи штормового ветра – дерево упадет. Хорошо если ничего или никого не повредит.

Еще не так давно действовала хорошая схема, когда профессионально подготовленные люди из специализированной организации обходили дворы, обследовали зеленые насаждения и помечали подлежащие вырубке. Они могли определить, что зеленое на вид дерево может в любой момент упасть, потому что ствол уже гнилой. Почему бы не вернуться к этой схеме?

Но, как отмечает Елена Викторовна, названная проблема – не самая большая. Очень усложняют работу управляющим и обслуживающим организациям несоответствия в законодательстве и при переходе дома из одной управляющей компании в другую. Согласно заключенному договору с собственниками помещений новая организация начинает обслуживать дом с первого дня заключения договора. Но собственники производят расчет по истечении месяца. Получается, что компания выполняет работы авансом, а собственники потом их оплачивают. Работники прокуратуры утверждают, что такое авансирование работ незаконно.

Но компания в соответствии с требованиями законодательства должна полностью обслуживать дом с момента заключения договора, а делать этого не может! Собственники потому и выбрали другую компанию, потому что предыдущая их не устраивала. И хотят перемен к лучшему. Как быть в этой ситуации? Вряд ли кто-либо заранее будет оплачивать услуги, еще не получив их.

СанПиНы и тарифы у нас тоже не хотят дружить. Есть огромный перечень определенных работ, которые положено выполнять. Затраты надо закладывать в тариф, а собственники этого не хотят. Обязать их повысить тариф УК не может, а работы выполнять обязана в любом случае. Вопрос: откуда брать деньги? Хорошо, если где-то удается договариваться с собственниками на повышение тарифа, где-то на чем-то экономить, а если нет?

Решение проблемы «рейдерских захватов» в судах, куда следует обращаться, согласно законодательству, тоже не проходит гладко. На практике удовлетворить иск о признании решения собрания недействительным очень сложно. Во-первых, сама пострадавшая управляющая компания подать в суд на «рейдера» возможности не имеет – отстаивать свои права могут только собственники. Во-вторых, жильцам недостаточно в суде просто заявить о том, что они не подписывались за компанию-«рейдера». Доказать это может только экспертиза, которая выдает заключение на основании многих бумаг с образцами подписей. Такая экспертиза стоит недешево. Но даже если кто-то при помощи экспертизы докажет, что его права нарушены, вряд ли это повлияет на кворум собрания.

Тем не менее, прокуратуры районов города завалены исковыми заявлениями на одну известную в городе управляющую компанию. Она набирает дома в обслуживание так: сначала в почтовые ящики раскладывает буклеты, потом находит человека из числа жильцов данного дома, готового сотрудничать за определенную плату. Днем среди недели, когда все на работе, проходит собрание собственников. Уведомление о том, что если очное собрание не проходит, то будет заочное, пишут заранее. В бюллетенях в качестве документа, подтверждающего право собственности на помещение, чаще всего указывается договор о приватизации, номер и дату выдачи которого невозможно проверить, потому что такие договоры выдавались в основном до 97-го года, и в юстиции они могут быть не зарегистрированы.

При этом банк открывает счет каждой компании, предоставившей пакет документов, и это одна из причин процветания рейдерства.

Поэтому важна позиция жильцов: благополучие дома зависит от того, смогут ли они найти контакт друг с другом, насколько активен совет дома и его председатель, сложилась ли команда.

— Вот за изменения в Жилищном кодексе, обязавшие создавать советы домов, можно сказать только спасибо, — говорит Елена Викторовна. — Намного легче стало работать председателям многоквартирных домов, да и жители стали сплоченнее, активно включаются в жизнь дома, не остаются безучастными к проблемам соседей.

Борьба с должниками тоже должна опираться на закон. Рычагом воздействия на неплательщиков был пункт в договоре, согласно которому компания имеет право приостановить или не выполнять работы до полной оплаты. Роспотребнадзор потребовал исключить из условий договора этот пункт, обязав выполнять работы в любом случае. Вышестоящая инстанция подтвердила, что это так, предложив задолженность взыскивать с должника в судебном порядке. Судебные тяжбы могут длиться годами, а потом выясняется, что собственник не работает или трудится неофициально. Что можно взыскать? Получается, у неплательщика заменили стояк или отремонтировали балкон, а за это заплатили соседи.

А самым нелепым в законодательстве Е.В. Ветошкина считает поправку по управлению многоквартирным домом, согласно которой обслуживающие организации стали управляющими организациями: обязанностей столько же, сколько у УК, а прав – никаких. Кроме того, собственники часто путают эти понятия, в связи с чем происходят недоразумения.

В последнее время деятельностью управляющих компаний активно интересуются разные инстанции – прокуратура, Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, ОБЭП: проверяют выполнение работ и оказание услуг на соответствие законодательству. Подлежит ревизии все: и финансовые документы, и то, насколько полно выкладывается на сайт информация.

Жильцам бы радоваться: вдруг проверки выявят нарушения, но государство «заботится» и о них – повышает тарифы, вводит социальные нормы потребления ресурсов, добавляя проблем, которым и так конца не видно. Постоянно происходят какие-либо изменения в законодательстве, создающие еще больше противоречий.

Жилищно-коммунальная система живет каким-то чудом. Остается только надеяться, что когда-нибудь будут и у нас в стране реально действующие законодательные акты, не содержащие в себе противоречий.

Ксения Нечаева

Источник: газета «Управдом»